CBRE   2020年01月07日16:59

核心提示：CBRE華東區顧問及交易服務|商業部主管希諾表示：隨著以Z世代為代表的年輕消費群體的崛起，夜間經濟成為消費新引擎。 今日，CBRE世邦魏理仕發佈《2019年上海房地產市場回顧與2020年展望》報告，從寫字樓、零售、倉儲物流、投資等多個板塊對2019年上海房地產市場進行回顧及2020年走向展望。 其中在零售市場板塊，CBRE提到隨著以Z世代為代表的年輕消費群體的崛起，夜間經濟成為消費新引擎。以下為CBRE世邦魏理仕的報告分享：在全球經濟增長勢頭減弱、中國經濟“三期疊加”影響深化的宏觀背景下，上海堅持“穩中求進”：著力推進經濟高品質發展，增設上海自貿區臨港新片區、在上海證券交易所設立科創板並試點註冊制，舉辦第二屆進博會、支援長江三角洲區域一體化規劃的落地，有序佈局、深化創新。2019年上海寫字樓供應持續增量租金下行，而新興板塊交易活躍度凸顯；零售市場“首店經濟”和網路消費持續走強；倉儲物流需求活躍，冷鏈物流與B2B電商平臺吸引各路資本；投資市場流動性增強，零售物業需求回暖；商務園區寫字樓持續受益於“科創中心”建設。優質寫字樓市場：供應持續增量，業主積極應對新增供應：99.0萬平方米淨吸納量：29.6萬平方米空置率：19.4%租金報價：291.1人民幣/月/平方米2019年上海寫字樓市場錄得約99萬平方米的新增供應，受到大量供應持續入市而經濟放緩、需求端走弱的影響，新交付項目預租普遍表現低於預期。全年淨吸納量累計僅錄得29.6萬平方米，企業保守擴張、縮減成本為主導的當前形勢下，超過四分之三的市場去化來自於租金性價比凸顯的新興商務區。由此，全市空置率同比上升4.2個百分點至19.4%。此外，業主面臨競爭持續加碼的寫字樓市場，積極調整租賃策略，給予多元化優惠激勵政策，其中裝免期優惠幅度平均為3.7個月，與去年相比提升了22%，可見一斑。　　縱觀全年，金融業(21%)、TMT(17%)、消費品製造業(13%)，專業服務（9%）以及醫藥和生命科學（6%）為主力需求來源。從區位上來看，在租戶外遷新興商務區的客觀事實下，租戶結構穩定，商業配套完善的核心商務區南京西路表現出良好抗壓性，租金逆勢堅挺；核心拓展區全年新增供應居首，去化壓力較大；而新興商務區以其前期高性價比的租金優勢，極大地滿足了擴租、定制辦公以及地區總部整合需求。年底全市租金報價同比下調1.7%，有效租金下調4.7%，皆反映業主面對市場疲軟期所採取的積極措施。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越表示：“展望2020年，上海寫字樓市場新增供應預計將逾140萬平方米。近期中美第一階段經貿協議對市場情緒帶來提升，而隨著金融，TMT等服務業進一步對外開放的政策紅利逐步落地，未來有望進一步利好外資需求設立擴張，或迎來新一輪市場拐點。在城市轉型發展與長三角一體化發展的大格局下，上海將發揮龍頭作用引領城市經濟轉型，推動長三角一體化格局，帶動寫字樓市場去化逐漸回暖。”優質零售物業市場：年輕消費群體的崛起，“首店經濟”活躍新增供應：51.8萬平方米淨吸納量：46.5萬 平方米空置率：7.2%首層平均租金：35.1人民幣/天/平方米回顧2019年，上海零售物業市場共錄得8個新開業項目，新增零售面積約51.8萬平方米。年供應量較過去三年平均超百萬水準有所放緩。從供應區域來看，非核心專案占比達90%。全年，共有3個改造項目於調改後重新開業，助推全市空置率環比回落在低位水準，至年末為7.2%。2019年，存量改造驅動城市發展反覆運算更新，區域型和社區型商業成為重要增長點。上海零售物業市場多中心化趨勢逐漸顯現。品牌方面，服飾、餐飲以及生活體驗類業態租賃需求活躍，全年錄得77%新租案例，這些品牌大多在業態上有創新、有特色、吸引了眾多消費者打卡，較好地拉動了消費升級與經營規模的增長。此外，受益於上海進博會溢出效應，小眾國家服飾類品牌來滬拓店數量增多，推升上海國際化程度不斷攀升。另一方面，互聯網和國際品牌巨頭持續湧入申城，為上海零售物業市場注入新的活力。CBRE華東區顧問及交易服務|商業部主管希諾表示：“隨著以Z世代為代表的年輕消費群體的崛起，夜間經濟成為消費新引擎。通過打造夜間消費新場景成為零售商拓展消費新業態和提升人流量的重要突破口。展望2020年，存量改造將成為圍繞核心商圈煥新發展和賦能城市反覆運算更新的主旋律。與此同時，非核心商圈將迎來更多新開業項目，上海零售板塊的外延將促使更多品牌向非核心商圈擴張。”倉儲物流市場：需求旺盛，租金穩定增長新增供應：4.7萬平方米淨吸納量：10.1萬平方米空置率：5.8%平均租金：47.1人民幣/天/平方米全年物流市場僅錄得一個項目，帶來4.7萬平方米的新增供應。供應量為歷史最低水準。來自協力廠商物流的倉儲需求表現活躍，主導全年租賃成交。電商租賃需求穩定增長，部分已外溢至自建庫內。製造業與零售貿易需求穩健，年內錄得多筆超過10,000平方米的成交記錄。由於缺乏新增供應，全年累計淨吸納量也處於歷年相對較低水準，累計錄得10.1萬平方米。年底整體空置率降至過去兩年以來最低水準，達到5.8%，同比下降0.9%。除嘉定和金山仍有超過15%的空置面積以外，上海其它主要園區的可租賃空間十分有限。寶山、奉賢和臨港區域空置率均低於5%，閔行與西北更是常年保持100%入住率。租金方面，多數業主于一季度完成年度調整，全年整體租金同比上漲2.6%至每月每平方米47.1元。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|產業地產部主管繆博文表示：“2020年預計將有31萬平方米高標倉庫入市，受優質供應入市的影響，空置率或會小幅上升。近年來協力廠商物流與電商企業著手落實自建庫建設與倉庫租賃資源的整合，以期增加運營效率並控制管理成本。此類運營戰略的變化進一步促進了倉儲物流市場的規範化，為其提供更多可持續發展的可能。與此同時，租賃需求類別也在進行細分，如冷鏈物流與B2B電商平臺也在逐步崛起成為新興的市場熱點，持續吸引各路資本的關注。存量稀少，供應有限並且需求穩定的上海物流市場，今年無論是在淨吸納量還是租金方面都有著充分的上升空間。”投資市場：零售物業及另類資產關注度提升成交總量：847.2億元寫字樓相關物業占比(按金額)：66%增值型物業占比 (按筆數)：71%內資占比(按金額)：65%2019年四季度上海錄得了22筆大宗交易總計160.8億元人民幣；2019年全年累計錄得68筆交易，同時總金額累計達847.2億元人民幣，同比下降了33.8%。縱觀全年大宗交易的活躍度呈現了開高低走的趨勢，然而從交易結構剖析其中的變化，我們仍能發現其中蘊藏了幾個比較積極的信號。首先企業買家積極購置自用型寫字樓，2019全年寫字樓交易中企業購置占比40%，其中以銀行、生物醫藥及TMT產業表現的最為活躍並且高達88%佈局於新興市場；在自用型企業表現積極的助力下，2019年寫字樓相關交易仍為成交的主流仍占整體成交的66%。再者，當線下零售市場告別寒冬的背景下，有成熟零售管理團隊的投資者們已經開始積極佈局，全年整體零售成交占比18%，較過去三年平均水準顯著提升。最後，我們從外資的淨投資金額成長可直接反映外資的對上海商業地產的中長期發展仍充滿信心；相比2016至2018年連續11個季度的負淨投資額，近5個季度的外資淨投資金額轉正。CBRE華東區投資及資本市場主管何樹奇表示：“展望2020年大宗交易市場，我們建議投資者在寫字樓投資上需采‘防禦性’策略，可多關注核心區優質寫字樓、產業聚集區的商務園區寫字樓及新興市場中的標杆項目。而零售投資需為投資者積極關注的焦點，尤其是人口密集區及人口淨流入區的社區型或區域型商業。另外，整體成長態勢積極向好的長三角物流資產仍值得投資者及早佈局。”商務園區寫字樓市場：科技行業引領需求新增供應：105萬平方米淨吸納量：74萬平方米空置率：17.8%租金報價：130.7 人民幣/月/平方米2019年商務園區寫字樓市場迎來逾百萬平方米的新增供應入市，推升總存量進入千萬量級水準。儘管經濟局勢尚未明朗，上海聚焦三大戰略性產業，打造科創中心，為商務園區寫字樓市場傳遞極大動力。TMT、醫藥生技以及3C電子行業的活躍需求推動全年淨吸納量優於近五年均值；製造業轉型升級，帶動消費品製造行業錄得顯著增長，可見其積極選址於漕河涇、市北等板塊。然而大量供應之下，去化仍需時間，空置率環比攀升1.3個百分點。全市平均租金報價面臨下行壓力，漲幅略遜于去年同期水準；市場競爭日趨明顯，致使年均有效租金同比下滑0.9%。CBRE華東區顧問及交易服務|商務園區主管李章南表示：“觀察全年商務園區寫字樓租賃成交，TMT企業仍為第一需求來源。回顧2019年，科創板開板、世界人工智慧大會順利舉辦、5G商用牌照正式發放等里程碑式地記錄著科技行業引領創新驅動型經濟發展的瞬間。上海力爭到2020年形成科創中心基本框架，隨著國家重大科技基礎設施群的逐步完善，科技產業的集聚效應有望帶動商務園區寫字樓持續穩定發展。”全國首家Dickies落座武漢天地壹方南館贏商網華中站 胡璿卿   2020年01月07日09:56核心提示：全國首家Dickies落座武漢天地壹方南館 贏商網獲悉，全國首家Dickies新形象店落座武漢天地壹方南館近日已開門營業。Dickies成立于1922年，成立之初是一家小型背帶褲公司，對功能的注重使Dickies成為了品牌中的另類，如今是美式休閒工裝製造商，潮流服裝公司。創立距今已有近百年歷史的Dickies作為一個原汁原味的工裝品牌它始終堅持著實用、百搭、耐穿的品牌初衷這也體現了Dickies對於工人階級的崇敬和尊重。由於 Dickies 價格平易近人且扎實耐用所以品牌的客群也逐漸工作階層轉移到其他層級中並逐漸在街頭領域收穫了不錯的口碑。從 20 世紀 90 年代開始Dickies 成為了美國西海岸街頭文化的見證者之一滑板、Hip-Hop 文化幾乎都繞不開這個品牌而它的人氣也逐漸蔓延到全球每一個角落並深深影響到著一代又一代人。目前，Dickies在世界100多個國家銷售。2008年，Dickies品牌正式登陸中國，將美國文化的工裝傳奇，融入中國年輕一代的潮流生活中。現已在上海、深圳、長沙、濟南、廈門、無錫、蘇州、南京、杭州、常州、紹興、寧波、昆明、廣州、武漢、臨沂、煙臺等多個地方開設專賣店。不同于其他商店利用電商傾銷庫存積壓產品，Dickies把電商作為其最大的銷售管道，產品仍舊是高品質，因此消費者的複購率也是相當高。在全球消費升級的背景下，潮牌似乎成為中國年輕人時尚消費的新寵。對於潮流愛好者而言，只要能夠體現獨立精神、有態度、並擁有獨特設計的品牌都是潮牌。拉動潮牌消費的主要群體，主要是95後、00後為主的年輕人群體。根據CBNData報告顯示，對潮牌的偏好反映了年輕人群追求個性化以及新鮮感的心態，年齡越小對潮牌的偏好度越高，95後和00後對潮牌的偏好尤其顯著。在消費升級的大背景下，消費者消費理念已經由物質性消費向精神性消費過渡，年輕的新興消費者更為看重品牌所代表的文化和身份。雖然潮牌並沒有一個統一明確的定義，但成功的潮牌都有獨自的理念和生活方式。真實性和生活方式是潮牌的核心，通常帶有明顯個性化色彩，有自己的文化基礎，並不理會別人的看法。