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【TCSC新聞網】九二共識是靈丹?顏炳立:房地產上揚的關鍵是這個4
中華民國購物中心協會 臺北市敦化南路2段97號2樓
來源: 中國商報 陳晴 2021-07-22 16:53 今年上半年我國商業地產市場穩步復蘇,輕資產運營步伐加快,商業地產REITs也備受關注。與此同時,隨著“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。中指研究院發佈的《2021商業地產發展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示,抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求,結合新型體驗式業態佈局的商業地產,將在城市發展中醞釀出巨大機遇。商業地產市場穩步復蘇白皮書顯示,2021年上半年,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天,環比上漲0.31%,購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。在商業地產新房市場,2021年1-5月,全國商業地產開發投資額為6799億元,同比增長6.1%,企業投資意願有所增強;但新開工面積為6893萬平方米,同比下降11.2%,企業開工意願較低;全國商業地產銷售面積為3802萬平方米,同比增長8.8%,需求回暖。對於下半年商業地產發展態勢,中指研究院指數事業部高級分析師孫曉一表示,房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業共識,商業地產市場也不例外,預計下半年全國純商辦用地推出及成交規劃建築面積短期供應將小幅穩定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下,商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象,商業地產銷售也有望回暖。隨著商業地產企業轉型升級加快,預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。商業地產REITs備受關注伴隨著“十四五”規劃的提出、經濟形勢的變化和新監管政策的相繼出臺,尤其是去年三道紅線提出後,房地產企業原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業地產市場逐漸進入存量時代,輕資產運營受到企業青睞,近兩年企業也開始積極推動商業運營服務業務分拆上市。3月9日,龍湖商業發佈“知輕重 有所為”官宣海報,宣佈全面啟動輕資產模式。3月11日,紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司被傳將於近期赴港上市。白皮書顯示,未來輕資產運營將成為行業趨勢,將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市,在積極拓寬融資管道、擴張業務規模的同時,接受市場的監督,更快獨立成長。“商管類公司憑藉品牌優勢、資源整合能力、獨特的營運能力,實現輕資產運作,是未來行業的一個風口。”恒太商業副總裁黃樂燕在接受中國商報記者採訪時表示,在運行具體專案的過程中,需要平衡物業持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中,商管公司的營運能力顯得尤為重要。此外,資產證券化能夠拓寬企業融資管道,商業地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發佈的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》,從中國香港和新加坡已發行的REITs來看,購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高,是REITs底層資產的重要組成部分。中指院方面表示,預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善,以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢,資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。業內人士普遍認為,從盈利模式來看,商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入主要來源於租金和物業費,現金流穩定,與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地,寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。體驗式商業與數位化賦能成主趨勢新冠肺炎疫情以來,商業地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。一方面,體驗式商業成為購物中心的發展熱點,賦能商業地產發展新變革。中國商報記者注意到,美妝、生活用品集合店,新能源汽車體驗店,室內運動業態如滑雪、攀岩、射箭等體驗式業態,在購物中心中比往年更常見。北京京商流通戰略研究院院長賴陽對中國商報記者表示,消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生,結合新型體驗式業態佈局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。同時也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。但賴陽也提醒道,購物中心在增強體驗業態佈局上,要尋求與現代人消費觀念一致的業態,帶動客流量的同時亦帶動消費。此外,商業地產數位化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示,當前商業數位化已經大致形成了管道數位化和會員數位化等體系,通過數位化體系,整合人、貨、場,從而突破時間、空間、門店的界限限制,為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。數位化賦能商業地產,催生數位時代商業地產的運營新範式。從某種程度上來說,商業地產運營已到全新賽道,未來將更加強調打通線上線下全域的數位化運營能力。“所謂的線上線下打通,並不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這麼簡單。”賴陽認為,商業地產企業要通過數位化分析,瞭解用戶需求,加強供應鏈整合能力,優化效率,促進商場的不斷改造升級。伴隨消費需求升級,商業地產已進入全新賽道。白皮書顯示,未來,商業地產企業對市場的探索將加速推動行業轉型升級。 https://www.twtcsc.org.tw/hot_399137.html 【TCSC新聞網】Z世代”成為消費主力軍 商業地產進入全新賽道 2022-11-16 2023-11-16
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2019-01-02 21:15經濟日報 顏炳立市場觀點

戴德梁行總經理顏炳立近日發表房地產觀點表示,最精彩的九合一選舉大戲終於結束了,冰冷的市場,卻得要靠著選舉的激情與結果來觸動市場,台灣四百年來的宿命,每個階段有每個階段的管理者與執政者,沒有永遠也沒有唯一。「人進來,貨出去,高雄發大財」一個簡單的 slogan打掛了執政者長期執政的地盤,展現對台灣這塊土地的淬鍊,也許台灣年輕人太久沒有機會了,誰能夠招到商,誰能改變誰就有票,讓市場經濟多了一個新的方向跟想像空間。台灣年輕人都在期待2020年誰能夠對中國市場開放,誰就能掌控台灣經濟的翻轉!任何地方的選舉結果,皆不足以影響整個台灣的房地產大政策的翻轉,只能說價格若是合理,市場不必靠藍綠,仍然要回歸到經濟面;價格若是不合理,即便認同九二共識也沒有用,必須抓住選民的期待、抓住民心方向,抓住拚經濟主軸。11月到上海參加公司 APEC 的會議,集團在中國、香港、台灣三地,光一條投資業務線足足賺進20億台幣的服務費用,整個大陸大型的商業不動產交易更創下人民幣770億的營業額,每次去開會總是站著聽取各地區的財報分析,每次都很沮喪,台灣的市場規模真的太小了,香港成交一單商場規模是230億港幣,等於上千萬的台幣,這幾乎是台灣一整年的量,更遑論大陸市場。然而在樂觀之餘,各城市主管,對於 2019 年的市場拋出了警訊,買氣恐下滑了兩、三成,房價更是會往下掉了 10%,香港也是一樣,普遍對2019年的市場不敢太過樂觀,看起來似乎中國大陸是否能再維持 6% 7% GDP,讓人不敢抱於厚望,畢竟若是房地產火車頭的工業下來了,其他的行業就不太樂觀了!選完了,要說房地產會又因而變成一個大波浪,不如說這些小小漣漪很快就會消失,南部變天,代表南部的市場給了當地民眾、建築商、購買者的期待,但是主導房地產上揚,必須要有外來的資金、外來的人及充滿吸引力的投資市場,才能帶動這個市場往上走。台灣在舊執政者訂下了對外來投資者不友善的稅制後,已經讓台灣整體投資市場幾乎掛掉了,只剩下一些生產事業,目前看起來仍然還有旺旺的火種存在於工業土地與辦公室產品,由於沒有太多的供給,當需求增加、台商回流,也造就了這波工業土地及辦公市場的活絡與價格的上揚。台灣要往前走也只有一條路:「放下意識形態,往前拚經濟」!經濟不好,意識形態都是假的,台灣對外來投資稅制,第一年成交收45%,第二年35%,這樣的稅制讓外資怯步,不管台灣擁有甚麼樣的好東西,以經濟成長率 2% 3%根本沒有故事可以說,加上稅制,等於拒外來投資於千里之外,稅制沒有改善,台灣未來這幾年也只能存留在島內玩而已,不會有外來的經濟力或資金的刺激,房價就不可能有大漲,台灣也就不具備投資的機會,若是寄望房價因為六都的選舉就能一飛沖天,恐怕還是太樂觀了。這次的選舉,中間選民跟年輕族群決定了這場的選舉,我們稱為經濟選民,也可以讓執政者對 2020 年的大選有所調整,老百姓也有所期待,誰讓台灣經濟起飛誰就有票,對市場來講更明白,在台灣這塊土地上,總統、市長都慢慢平民化,都會來自於民間、了解民間、知道需求,若是在天上飛,遙遠不懂民心,當然就沒辦法在這塊土地上當領導者。在逐漸緩跌的不動產市場,調整稅制的毒藥,恐怕是執政者必須去思考的!

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