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【TCSC新聞網】特賣會將慢慢消失? 從臺北數十公里外的戰場說起……4
中華民國購物中心協會 臺北市敦化南路2段97號2樓
來源: 中國商報 陳晴 2021-07-22 16:53 今年上半年我國商業地產市場穩步復蘇,輕資產運營步伐加快,商業地產REITs也備受關注。與此同時,隨著“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。中指研究院發佈的《2021商業地產發展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示,抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求,結合新型體驗式業態佈局的商業地產,將在城市發展中醞釀出巨大機遇。商業地產市場穩步復蘇白皮書顯示,2021年上半年,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天,環比上漲0.31%,購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。在商業地產新房市場,2021年1-5月,全國商業地產開發投資額為6799億元,同比增長6.1%,企業投資意願有所增強;但新開工面積為6893萬平方米,同比下降11.2%,企業開工意願較低;全國商業地產銷售面積為3802萬平方米,同比增長8.8%,需求回暖。對於下半年商業地產發展態勢,中指研究院指數事業部高級分析師孫曉一表示,房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業共識,商業地產市場也不例外,預計下半年全國純商辦用地推出及成交規劃建築面積短期供應將小幅穩定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下,商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象,商業地產銷售也有望回暖。隨著商業地產企業轉型升級加快,預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。商業地產REITs備受關注伴隨著“十四五”規劃的提出、經濟形勢的變化和新監管政策的相繼出臺,尤其是去年三道紅線提出後,房地產企業原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業地產市場逐漸進入存量時代,輕資產運營受到企業青睞,近兩年企業也開始積極推動商業運營服務業務分拆上市。3月9日,龍湖商業發佈“知輕重 有所為”官宣海報,宣佈全面啟動輕資產模式。3月11日,紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司被傳將於近期赴港上市。白皮書顯示,未來輕資產運營將成為行業趨勢,將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市,在積極拓寬融資管道、擴張業務規模的同時,接受市場的監督,更快獨立成長。“商管類公司憑藉品牌優勢、資源整合能力、獨特的營運能力,實現輕資產運作,是未來行業的一個風口。”恒太商業副總裁黃樂燕在接受中國商報記者採訪時表示,在運行具體專案的過程中,需要平衡物業持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中,商管公司的營運能力顯得尤為重要。此外,資產證券化能夠拓寬企業融資管道,商業地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發佈的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》,從中國香港和新加坡已發行的REITs來看,購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高,是REITs底層資產的重要組成部分。中指院方面表示,預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善,以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢,資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。業內人士普遍認為,從盈利模式來看,商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入主要來源於租金和物業費,現金流穩定,與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地,寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。體驗式商業與數位化賦能成主趨勢新冠肺炎疫情以來,商業地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。一方面,體驗式商業成為購物中心的發展熱點,賦能商業地產發展新變革。中國商報記者注意到,美妝、生活用品集合店,新能源汽車體驗店,室內運動業態如滑雪、攀岩、射箭等體驗式業態,在購物中心中比往年更常見。北京京商流通戰略研究院院長賴陽對中國商報記者表示,消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生,結合新型體驗式業態佈局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。同時也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。但賴陽也提醒道,購物中心在增強體驗業態佈局上,要尋求與現代人消費觀念一致的業態,帶動客流量的同時亦帶動消費。此外,商業地產數位化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示,當前商業數位化已經大致形成了管道數位化和會員數位化等體系,通過數位化體系,整合人、貨、場,從而突破時間、空間、門店的界限限制,為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。數位化賦能商業地產,催生數位時代商業地產的運營新範式。從某種程度上來說,商業地產運營已到全新賽道,未來將更加強調打通線上線下全域的數位化運營能力。“所謂的線上線下打通,並不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這麼簡單。”賴陽認為,商業地產企業要通過數位化分析,瞭解用戶需求,加強供應鏈整合能力,優化效率,促進商場的不斷改造升級。伴隨消費需求升級,商業地產已進入全新賽道。白皮書顯示,未來,商業地產企業對市場的探索將加速推動行業轉型升級。 https://www.twtcsc.org.tw/hot_399137.html 【TCSC新聞網】Z世代”成為消費主力軍 商業地產進入全新賽道 2022-11-16 2023-11-16
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產業動態徐珍翔2019-04-12 07:34

前幾年臺北街頭才吹起一陣「特賣風」,高不可攀的品牌下殺出清總讓男女老少趨之若鶩,如今,類似盛況即將消失,甚至,連百貨業也成受害者之一,而這些壓力的源頭,竟然都來自數十公里外的幾處「戰場」。華泰名品城11日宣佈三期即將在5月開幕,屆時將新增120個品牌、一條美食街,以及七家餐廳,總經理梁曙凡直言,希望藉此挑戰2022年達百億營收的目標,「我們園區裡面總共有50個獨家品牌,都是從來沒做過outlet的,……我覺得,一家outlet出場的姿態還滿重要的,所以,我們一開始在中心區域就是以大精品為主,比方說Salvatore FerragamoGucciValentinoCoach這樣的國際品牌,接下來還有更多品牌會進駐,比如說5月的時候,Burberry也會進駐到我們的商場,那也是它在台灣唯一的outlet商場。」之所以說戰場,是因為全台outlet龍頭──三井林口outlet就在20公里不到的地方,「我不知道為什麼大家都要拿我們跟三井比,他們大太多了,……」談起主要對手,梁曙凡先禮後兵,「我們跟三井的品牌重疊度大概10%吧,不過,很不好意思的是,在台灣只能開一家的國際精品,幾乎都在我們這,所以他們都招不了。」被問起兩強交鋒的過程,她一番話說得玄妙,「因為我們很小嘛,又真的不起眼,所以,在招商的時候要更認真做功課,像我去談的時候,都會先去看品牌在台灣各店的業績,評估庫存狀況,然後去思考他們到底需不需要outlet,如果最後覺得有需求,再思考怎麼滿足他們,……那我們的談法也跟人家不一樣,人家的資金可能很雄厚,可以端牛肉出去,那我們沒有,只能端旁邊好吃的青菜出去,但吃得健康。」「嚴格來說,我們的條件並不如其他大型業者,我還聽說有商場祭出一年免租、裝潢全附,還補貼半年員工薪資的條件,這我們是完全沒辦法的。……不過,其他業者的資金雖然雄厚,但經營目的多少也跟開發有關,我們不一樣,本身沒有什麼不動產,只有一座商場,目的當然是把商場好好營運下去,光靠這點,其實品牌商就可以分辨出差異,因為對他們來講,要的不是周邊房地產多好,而是在裡面開店生意要好。」她說。兩強交鋒,招商各顯神通outlet的招商更是一場大戰,梁曙凡透露:「精品設outlet店都有自己的邏輯,首先呢,outlet店距離正價店必須有45分鐘以上的距離,但也不能遠到沒人去,加上所在地的人口數必須在200萬以上的條件,所以你看嘛,麗寶就沒啦,禮客也沒啦,整個臺北市都沒戲唱了。……我們當初設點就考慮這些了,否則,當初林口、麗寶、大魯閣的地點我們都去看過,只是覺得不適合。因為outlet最重要就是招商嘛,我們早就鎖定國際精品。」「以國際精品來講,大概要六家正價店才能支撐一家outlet,所以你看,以Gucci來講,一家夠了,你算一算,總店數差不多就這樣。那Valentino又少一些,能在我們這邊設很不簡單了,JIMMY CHOO更不用講,亞洲就我們一家outlet,所以全部庫存都會到我們這裡來。」她補充。談起對手的強項,她也不諱言:「簡單說,所有日系的牌子,我這裡幾乎都沒有,只要有人想來我這裡,從日本就通通被擋下來了,因為他們把我們當競爭對手嘛。……我舉個例子,像三宅一生好了,他們社長已經不知道來我們這幾次了,但是每次都開不了店,因為日本三井就是會擋他們,『只要敢去台灣的華泰開店,日本三井就全部撤掉。』你要知道,三井在日本影響力是很大的。」百貨受創、特賣消失,來自outlet的威脅事實上,outlet大戰開打,受影響的可不只同業,談及此事,梁曙凡有些感嘆,直言華泰的初衷是想把整體市場餅做大,可惜最終事與願違,「其實我們比較遺憾的是,當初我們希望outlet能把全台灣的零售市場做得更大,可是最近這幾年看下來,結果還是吃掉了百貨公司的生意,理想跟現實好像還是存在很大一段距離。……因為零售業一年營業額就差不多三千億,可是後來outlet做了三百多億,整體數字還是不變,可見市場的消費力就是這樣,並沒有因此往上。」至於受創最深的,恐怕還是近年風行的特賣會,她直言,一旦品牌業者有了outlet的選項後,市面上的特賣會恐怕就會慢慢消失,「像我們裡面的台灣品牌AS,他們就決定把特賣場次減少,在我們三期裡面開一家outlet店,因為算了一下,他們會發現,與其到處跑、到處做,對品牌形象又不好,還不如選一個交通不差的點長期經營,這樣對員工也比較好,可以改用正職的。」「整體來說,我們會認為,如果outlet做得好,品牌商就會減少自己的商品在特賣會出現。……事實上,我們現在看到很多國產品牌也都是這樣,只要在我們這裡有設櫃了,就決定停掉其他特賣的場次。」她說。一場從outlet打到百貨、特賣會的大戰仍在進行中,究竟鹿死誰手,誰又是最後贏家,恐怕都是一場未知數。

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