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【TCSC新聞網】讓顧客定價,美國餐飲大佬潘娜拉五家店被吃垮!4
中華民國購物中心協會 臺北市敦化南路2段97號2樓
來源: 中國商報 陳晴 2021-07-22 16:53 今年上半年我國商業地產市場穩步復蘇,輕資產運營步伐加快,商業地產REITs也備受關注。與此同時,隨著“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。中指研究院發佈的《2021商業地產發展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示,抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求,結合新型體驗式業態佈局的商業地產,將在城市發展中醞釀出巨大機遇。商業地產市場穩步復蘇白皮書顯示,2021年上半年,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天,環比上漲0.31%,購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。在商業地產新房市場,2021年1-5月,全國商業地產開發投資額為6799億元,同比增長6.1%,企業投資意願有所增強;但新開工面積為6893萬平方米,同比下降11.2%,企業開工意願較低;全國商業地產銷售面積為3802萬平方米,同比增長8.8%,需求回暖。對於下半年商業地產發展態勢,中指研究院指數事業部高級分析師孫曉一表示,房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業共識,商業地產市場也不例外,預計下半年全國純商辦用地推出及成交規劃建築面積短期供應將小幅穩定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下,商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象,商業地產銷售也有望回暖。隨著商業地產企業轉型升級加快,預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。商業地產REITs備受關注伴隨著“十四五”規劃的提出、經濟形勢的變化和新監管政策的相繼出臺,尤其是去年三道紅線提出後,房地產企業原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業地產市場逐漸進入存量時代,輕資產運營受到企業青睞,近兩年企業也開始積極推動商業運營服務業務分拆上市。3月9日,龍湖商業發佈“知輕重 有所為”官宣海報,宣佈全面啟動輕資產模式。3月11日,紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司被傳將於近期赴港上市。白皮書顯示,未來輕資產運營將成為行業趨勢,將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市,在積極拓寬融資管道、擴張業務規模的同時,接受市場的監督,更快獨立成長。“商管類公司憑藉品牌優勢、資源整合能力、獨特的營運能力,實現輕資產運作,是未來行業的一個風口。”恒太商業副總裁黃樂燕在接受中國商報記者採訪時表示,在運行具體專案的過程中,需要平衡物業持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中,商管公司的營運能力顯得尤為重要。此外,資產證券化能夠拓寬企業融資管道,商業地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發佈的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》,從中國香港和新加坡已發行的REITs來看,購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高,是REITs底層資產的重要組成部分。中指院方面表示,預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善,以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢,資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。業內人士普遍認為,從盈利模式來看,商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入主要來源於租金和物業費,現金流穩定,與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地,寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。體驗式商業與數位化賦能成主趨勢新冠肺炎疫情以來,商業地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。一方面,體驗式商業成為購物中心的發展熱點,賦能商業地產發展新變革。中國商報記者注意到,美妝、生活用品集合店,新能源汽車體驗店,室內運動業態如滑雪、攀岩、射箭等體驗式業態,在購物中心中比往年更常見。北京京商流通戰略研究院院長賴陽對中國商報記者表示,消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生,結合新型體驗式業態佈局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。同時也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。但賴陽也提醒道,購物中心在增強體驗業態佈局上,要尋求與現代人消費觀念一致的業態,帶動客流量的同時亦帶動消費。此外,商業地產數位化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示,當前商業數位化已經大致形成了管道數位化和會員數位化等體系,通過數位化體系,整合人、貨、場,從而突破時間、空間、門店的界限限制,為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。數位化賦能商業地產,催生數位時代商業地產的運營新範式。從某種程度上來說,商業地產運營已到全新賽道,未來將更加強調打通線上線下全域的數位化運營能力。“所謂的線上線下打通,並不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這麼簡單。”賴陽認為,商業地產企業要通過數位化分析,瞭解用戶需求,加強供應鏈整合能力,優化效率,促進商場的不斷改造升級。伴隨消費需求升級,商業地產已進入全新賽道。白皮書顯示,未來,商業地產企業對市場的探索將加速推動行業轉型升級。 https://www.twtcsc.org.tw/hot_399137.html 【TCSC新聞網】Z世代”成為消費主力軍 商業地產進入全新賽道 2022-11-16 2023-11-16
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來源: 餐飲O2O 2019-03-08 08:14 

開了5家門店,堅持了9年時間,最終全部倒閉! 9年間被吃了200萬頓的霸王餐,賣身後也只收回了成本的67成,可謂慘澹收場。 這樣的“慈善餐廳”被吃垮了,到底是經營出現問題,還是人性禁不起考驗? “潘娜拉”餐廳於2010年開業,它本是美國餐飲大佬潘娜拉集團做的一個社區性非營利性質的慈善餐廳。目的是為了讓本地人們能在不同的經濟狀況下,保持一定的生活水準,讓窮人也能吃上飯。 讓顧客自主定價 慈善餐廳主打的是讓每個人都得到平等尊嚴對待。 所以,潘娜拉慈善餐廳讓顧客挑選他們的食物,並且自己決定支付多少錢,有能力的可以比定價多付一些費用,一些窮人或者生活困難的人可以少付一些,以志願者服務的方式換取食物。 並且餐廳希望有足夠多的客戶會支付比定價更高的價格來做慈善,以抵消為那些支付較少的客戶提供服務的成本,這樣一來,窮人的生活水準就得到了保障,以此達到慈善目的。 做志願服務換取餐劵,顧客不買帳 理想很豐滿,但現實很骨感。在創立慈善咖啡餐廳之初,人們出於“嘗鮮”心理,每天的利潤是比較可觀的。但是,經營了一段時間之後,人們的新鮮感漸漸消退,越來越多人開始支付很少的錢甚至不付錢。 付錢的顧客越來越少,吃霸王餐的人卻與日俱增!面對這樣的“惡劣”局勢,餐廳開始鼓勵能力不夠的顧客通過志願服務來獲取食物。 但是這樣的鼓勵顯然是無效的。 很多學生、窮人、流浪者都幾乎每天“打卡”來吃免費的午餐,卻很少會有人留下來做相應的志願服務。甚至有很多高收入的人群,衣著得體,在點了很多食物之後,也不會付錢。雖然服務員也十分不爽,但是也毫無辦法。 霸王餐一周限吃一次 卻依然被吃200萬頓 針對這樣不做志願服務卻純吃霸王餐的情況,餐廳又做出了解決方案:就是限定每週最多只能吃一次! 但是這也沒有阻止餐廳敲響喪鐘。 根據統計,潘娜拉集團下的5家慈善餐廳在經營的九年當中,一共提供了200萬頓的免費飯!即使有母公司以及顧客的捐助,也實在是無力經營,此前在美國不同城市共開了5家店,累計經營了9年,最後一家店215日於波士頓宣告倒閉。 最後這個慈善餐廳被收購時,也只收回了成本的60%-70%,而且以後“潘娜拉”集團再也不會做免費的午餐! 讓顧客自己定價, 為何難實現公益目的? 顧客不明資金流向,不願掏錢 其實在慈善餐廳運營之初,母公司已經做了很周全的資金疏通系統,但是他們忽視了一個最直接的問題:教育客群。加州大學聖地牙哥分校副教授Ayelet Gneezy表示,消費者可能不明白這個慈善事業最核心是幫助窮人保持生活水準。 也就是說,他們不瞭解自己的行動會引起多大的反響,所以主觀上不會多付錢。 的確,餐廳的宗旨並沒有做到盡人皆知,並且整個慈善的過程和資金流動的去向顧客也很模糊,這就需要不斷的去教育客群,而事實上卻並沒有專門的人去宣傳和解釋資金流向。因此“盡你所能”的支付模式,顧客自然很少買單。“代價模糊”,讓顧客不做慈善 哈佛商學院助理教授謝勒桑塔納表示:慈善餐廳這樣的模式,讓顧客不明白自己在買食物還是做慈善。舉個簡單的例子,用一首付費歌曲做慈善,賣50元錢。顧客只能聽,不能切實“拿到”音樂,所以大家很明確自己的錢是在做慈善。 但是這樣的慈善形式轉化為食物的時候,大家切切實實拿到了食品,並且一口口吃進肚子裡,顧客就會產生代價模糊的心裡:我到底是在買自己的午餐還是在做慈善? 

顧客產生了困惑和不適,絕大部分顧客就不會多支付餐費以外的錢去做慈善了。這也是為什麼只有不到20%的顧客選擇多付費。 慈善餐廳終究經不起人性考驗? 其實,這樣的慈善餐廳在高素質社會的環境下來講,是一件不可多得的好事。但是,面對人性的不確定性,就連餐廳的創始人也對運營效果打了一個問號。 創始人公開表示,“這是對人性的有力研究,但是,人們會做正確的事嗎?”目前來看顯然是響亮的否定。 因為在2013年開始,這家慈善咖啡店就只有普通咖啡店收入的60%!因為有些人確實願意去做慈善,並且用自己的勞動換取食物,但還不足以使餐館可持續發展。 從實際情況來看,這樣非盈利性餐廳模式下,吃霸王餐的人更多!人性一直都是最複雜的,亦正亦邪,面對“免費”的誘惑,太多人選擇不斷刷新底線。 而“慈善餐廳”這樣的方式無異於用自身血淋淋的代價明白了一個道理:人性禁不起考驗。 放眼國內,也有很多有實力的大企業想要發展慈善事業,這不僅會幫助企業引起更多正面社會效應,重點是會幫助很多人解決溫飽問題,是非常值得踐行的好事。 不過,做慈善餐廳也一定要注意經營模式,就算不以營利為目的,也最好不能拿人性作為經營的籌碼,因為,人性很難禁住考驗。 (來源:餐飲O2O

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