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【TCSC新聞網】實體店如何打敗電商巨人亞馬遜4
中華民國購物中心協會 臺北市敦化南路2段97號2樓
來源: 中國商報 陳晴 2021-07-22 16:53 今年上半年我國商業地產市場穩步復蘇,輕資產運營步伐加快,商業地產REITs也備受關注。與此同時,隨著“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。中指研究院發佈的《2021商業地產發展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示,抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求,結合新型體驗式業態佈局的商業地產,將在城市發展中醞釀出巨大機遇。商業地產市場穩步復蘇白皮書顯示,2021年上半年,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天,環比上漲0.31%,購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。在商業地產新房市場,2021年1-5月,全國商業地產開發投資額為6799億元,同比增長6.1%,企業投資意願有所增強;但新開工面積為6893萬平方米,同比下降11.2%,企業開工意願較低;全國商業地產銷售面積為3802萬平方米,同比增長8.8%,需求回暖。對於下半年商業地產發展態勢,中指研究院指數事業部高級分析師孫曉一表示,房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業共識,商業地產市場也不例外,預計下半年全國純商辦用地推出及成交規劃建築面積短期供應將小幅穩定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下,商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象,商業地產銷售也有望回暖。隨著商業地產企業轉型升級加快,預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。商業地產REITs備受關注伴隨著“十四五”規劃的提出、經濟形勢的變化和新監管政策的相繼出臺,尤其是去年三道紅線提出後,房地產企業原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業地產市場逐漸進入存量時代,輕資產運營受到企業青睞,近兩年企業也開始積極推動商業運營服務業務分拆上市。3月9日,龍湖商業發佈“知輕重 有所為”官宣海報,宣佈全面啟動輕資產模式。3月11日,紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司被傳將於近期赴港上市。白皮書顯示,未來輕資產運營將成為行業趨勢,將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市,在積極拓寬融資管道、擴張業務規模的同時,接受市場的監督,更快獨立成長。“商管類公司憑藉品牌優勢、資源整合能力、獨特的營運能力,實現輕資產運作,是未來行業的一個風口。”恒太商業副總裁黃樂燕在接受中國商報記者採訪時表示,在運行具體專案的過程中,需要平衡物業持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中,商管公司的營運能力顯得尤為重要。此外,資產證券化能夠拓寬企業融資管道,商業地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發佈的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》,從中國香港和新加坡已發行的REITs來看,購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高,是REITs底層資產的重要組成部分。中指院方面表示,預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善,以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢,資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。業內人士普遍認為,從盈利模式來看,商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入主要來源於租金和物業費,現金流穩定,與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地,寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。體驗式商業與數位化賦能成主趨勢新冠肺炎疫情以來,商業地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。一方面,體驗式商業成為購物中心的發展熱點,賦能商業地產發展新變革。中國商報記者注意到,美妝、生活用品集合店,新能源汽車體驗店,室內運動業態如滑雪、攀岩、射箭等體驗式業態,在購物中心中比往年更常見。北京京商流通戰略研究院院長賴陽對中國商報記者表示,消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生,結合新型體驗式業態佈局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。同時也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。但賴陽也提醒道,購物中心在增強體驗業態佈局上,要尋求與現代人消費觀念一致的業態,帶動客流量的同時亦帶動消費。此外,商業地產數位化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示,當前商業數位化已經大致形成了管道數位化和會員數位化等體系,通過數位化體系,整合人、貨、場,從而突破時間、空間、門店的界限限制,為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。數位化賦能商業地產,催生數位時代商業地產的運營新範式。從某種程度上來說,商業地產運營已到全新賽道,未來將更加強調打通線上線下全域的數位化運營能力。“所謂的線上線下打通,並不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這麼簡單。”賴陽認為,商業地產企業要通過數位化分析,瞭解用戶需求,加強供應鏈整合能力,優化效率,促進商場的不斷改造升級。伴隨消費需求升級,商業地產已進入全新賽道。白皮書顯示,未來,商業地產企業對市場的探索將加速推動行業轉型升級。 https://www.twtcsc.org.tw/hot_399137.html 【TCSC新聞網】Z世代”成為消費主力軍 商業地產進入全新賽道 2022-11-16 2023-11-16
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20181121 22:46 旺報 許昌平   通過學習亞馬遜,擁抱亞馬遜,實體零售商正在完成蛻變,百貨連鎖公司 Kohl's就是典型的代表。華爾街見聞報導,美國購物季來臨之際,實體零售商的表現令人關注。相關預測資料顯示,今年美國假期銷售將較同比增長5%,超5年平均增速。在網路零售巨頭衝擊下,實體零售商如何生存是擺在中美所有實體零售商面前的一道難題。多年來美國實體零售商在亞馬遜的衝擊下處於守勢,但今年的狀況可能會不同。通過學習亞馬遜,改善供應鏈、庫存、貨品遞送時間,實體零售商正在悄然完成自身的蛻變。而這其中,百貨連鎖公司 Kohl's提供了絕佳的範本。投行Jefferies分析師Randal Konik稱在經歷多年的防禦姿態後,實體零售商今年有望迎來"爆發"的一年。但對於實體零售商來說,現實則是殘酷的:西爾斯控股公司(Sears)和邦頓百貨公司(Bon-Ton Stores)今年申請了破產保護--這兩家歷史悠久的百貨公司在過去一個世紀的大部分時間裏主導著各自的市場;J.C. Penney依然在苦苦掙扎,公司7年內迎來了3CEO。但行業總有例外,實體零售商 Kohl's或許提供了實體零售商如何在亞馬遜的衝擊下如何改革求生的絕佳樣本。Kohl's(柯爾百貨)創立於1962年,是一家以家有幼兒的年輕母親為銷售物件的專業百貨公司,店鋪多數設於家庭聚居的市區,強調購物便利和物有所值。在財務資料方面,在截至明年1月的本財年,Kohl's預計每股收益將增長31%,至5.49美元,同店銷售額將增長1.8%。從股價上,公司兩年來累計回報率為45%,其本益比仍不到14倍(但公司股價最近因為受到同業Target財報影響而出現的明顯的下跌)。公司努力學習亞馬遜的Primer會員服務。考慮到公司50%的數位銷售是通過移動設備完成的。公司針對性的開發了相關的服務:「你的價格」(在使用所有優惠券和折扣之後不同客戶的個性化定價);「智慧購物車」(如果選擇在店內提貨,顧客下次購物將獲得5美元)。券商Cowen的研究認為,相關的設計將推動更多的購物者去實體店購物,並產生附加銷售(25%,同時提高利潤率(後者削減那些單個物品網購者所帶來的物流成本)。通過Kohl's CashYes2YouKohl's Charge三個忠誠專案,公司建立其近3000萬的穩定活躍用戶群體(與亞馬遜的Primer會員有異曲同工之妙)。公司計劃將三個忠誠專案合併到Kohl's Rewards平台上,Cowen認為這將提升顧客的個性化體驗,提高app的訪問能力。實體門店對於傳統零售銷售商始終是一個繞不過去的坎。今年以來包括西爾斯控股公司(Sears)在內的美國傳統百貨公司業經歷了大規模的關店潮。但擁有1100多家門店的Kohl's則採取的另外一種策略:公司縮減店面面積以保持靈活性。通過減少商品庫存、場地外租等一系列方式,公司成功的避免了同行的大規模關店潮。同行實體門店的關閉在反過來又加強了公司的競爭力。根據券商情景測試,在公司業務重點範圍的中西部地區,邦頓百貨的破產將有望使得公司每股收益增長6%。公司現有門店同時採取非常傳統的方式來方便消費者購物:通過獨特的賽道設計方便開車顧客導航、收銀台統一至於公司前部(而不是傳統百貨公司的各個部門)方便結帳。這使得公司的購買率要高於同業競爭對手。通過引入新商戶、減少選擇數目、增加產品時尚感,公司在過去幾個季度中在女裝方面獲得很好的發展勢頭(注:女裝收入大約占總收入的13)。公司同時還在積極擴大產品的類別,增加諸如高爾夫球在內的新產品種類。公司管理層指出,除了公司傳統強項(服裝、鞋類和床上用品),公司還有機會增長。對面亞馬遜,公司選擇合作。通過與亞馬遜的合作協定,公司在門店裏專門給出區域展示亞馬遜Echo等電子產品,同時亞馬遜的顧客也被允許通過Kohl 's門店進行退換貨。與亞馬遜的合作使得公司能夠更好的利用亞馬遜龐大的客戶群,並將這種用戶群與Kohl's的實體店結合。在亞馬遜顧客穿越公司門店進行退貨時,公司也獲得了潛在的交易機會。(旺報) https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181121004630-260410 

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