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【TCSC新聞網】Sogo、新光怎麼打 週年慶1%低成長戰爭?4
中華民國購物中心協會 臺北市敦化南路2段97號2樓
來源: 中國商報 陳晴 2021-07-22 16:53 今年上半年我國商業地產市場穩步復蘇,輕資產運營步伐加快,商業地產REITs也備受關注。與此同時,隨著“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。中指研究院發佈的《2021商業地產發展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示,抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求,結合新型體驗式業態佈局的商業地產,將在城市發展中醞釀出巨大機遇。商業地產市場穩步復蘇白皮書顯示,2021年上半年,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天,環比上漲0.31%,購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。在商業地產新房市場,2021年1-5月,全國商業地產開發投資額為6799億元,同比增長6.1%,企業投資意願有所增強;但新開工面積為6893萬平方米,同比下降11.2%,企業開工意願較低;全國商業地產銷售面積為3802萬平方米,同比增長8.8%,需求回暖。對於下半年商業地產發展態勢,中指研究院指數事業部高級分析師孫曉一表示,房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業共識,商業地產市場也不例外,預計下半年全國純商辦用地推出及成交規劃建築面積短期供應將小幅穩定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下,商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象,商業地產銷售也有望回暖。隨著商業地產企業轉型升級加快,預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。商業地產REITs備受關注伴隨著“十四五”規劃的提出、經濟形勢的變化和新監管政策的相繼出臺,尤其是去年三道紅線提出後,房地產企業原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業地產市場逐漸進入存量時代,輕資產運營受到企業青睞,近兩年企業也開始積極推動商業運營服務業務分拆上市。3月9日,龍湖商業發佈“知輕重 有所為”官宣海報,宣佈全面啟動輕資產模式。3月11日,紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司被傳將於近期赴港上市。白皮書顯示,未來輕資產運營將成為行業趨勢,將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市,在積極拓寬融資管道、擴張業務規模的同時,接受市場的監督,更快獨立成長。“商管類公司憑藉品牌優勢、資源整合能力、獨特的營運能力,實現輕資產運作,是未來行業的一個風口。”恒太商業副總裁黃樂燕在接受中國商報記者採訪時表示,在運行具體專案的過程中,需要平衡物業持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中,商管公司的營運能力顯得尤為重要。此外,資產證券化能夠拓寬企業融資管道,商業地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發佈的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》,從中國香港和新加坡已發行的REITs來看,購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高,是REITs底層資產的重要組成部分。中指院方面表示,預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善,以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢,資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。業內人士普遍認為,從盈利模式來看,商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入主要來源於租金和物業費,現金流穩定,與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地,寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。體驗式商業與數位化賦能成主趨勢新冠肺炎疫情以來,商業地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。一方面,體驗式商業成為購物中心的發展熱點,賦能商業地產發展新變革。中國商報記者注意到,美妝、生活用品集合店,新能源汽車體驗店,室內運動業態如滑雪、攀岩、射箭等體驗式業態,在購物中心中比往年更常見。北京京商流通戰略研究院院長賴陽對中國商報記者表示,消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生,結合新型體驗式業態佈局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。同時也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。但賴陽也提醒道,購物中心在增強體驗業態佈局上,要尋求與現代人消費觀念一致的業態,帶動客流量的同時亦帶動消費。此外,商業地產數位化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示,當前商業數位化已經大致形成了管道數位化和會員數位化等體系,通過數位化體系,整合人、貨、場,從而突破時間、空間、門店的界限限制,為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。數位化賦能商業地產,催生數位時代商業地產的運營新範式。從某種程度上來說,商業地產運營已到全新賽道,未來將更加強調打通線上線下全域的數位化運營能力。“所謂的線上線下打通,並不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這麼簡單。”賴陽認為,商業地產企業要通過數位化分析,瞭解用戶需求,加強供應鏈整合能力,優化效率,促進商場的不斷改造升級。伴隨消費需求升級,商業地產已進入全新賽道。白皮書顯示,未來,商業地產企業對市場的探索將加速推動行業轉型升級。 https://www.twtcsc.org.tw/hot_399137.html 【TCSC新聞網】Z世代”成為消費主力軍 商業地產進入全新賽道 2022-11-16 2023-11-16
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2018.10.31 商業周刊 撰文者:蔡茹涵      百貨週年慶來臨!短短3個月內,光台北和新北加總,就有超過25家百貨將展開週年慶。但你能想像,產業對今年業績成長率的期待,竟是極保守的「頂多1%」嗎?以上半年業績來看,百貨業普遍成長2%到4%左右,原本尚屬樂觀,情勢卻在夏秋之際急轉直下。原因有三:一是年金改革上路,促使原先堪稱「百貨大戶」的軍公教人員支出漸趨縮水;二是中美貿易戰,相關產業皆混沌未明;三則是10月台股大跌。三波壞消息,讓新光三越、遠東Sogo紛紛預估,成長率多在1%左右。●全台百貨營收增速急降僅剩0.44­2014年:6.1%;2015年:4.2%;2016年:4.5%2017年:0.44%(營收3,346億元,僅比前一年多15億元)資料來源:經濟部統計處;整理:蔡茹涵。一直以來,週年慶是百貨業年度重頭戲,業績占比達全年營收25%。然而,「百貨公司坪數不變、消費者人口不變、週年慶卻必須年年成長,哪有這麼容易!」遠東Sogo營運總經理汪郭鼎松直言。面對最艱困的時刻,兩大百貨業Sogo與新光三越各自祭出的手法截然不同,當30年的經驗PK最精準的數據時,誰,又會勝出?█Sogo駐點競業賣場,花4小時觀察顧客眼神變化:「我們家的做法只有一個:市場力!」百貨從業超過30年,Sogo營運本部資深副總經理兼忠孝店店長吳素吟說。她口中的市場力,是指透過鋪天蓋地的情報蒐集。以7月初即開始的DM選品為例,她會以上半年(計算至母親節檔期)各大業種的銷售狀況為底,推斷該業種買氣好壞,再細分到各品牌的個別商品,給予不同賣法。如去年運動鞋暴紅,今年初略顯停滯,就可改促銷運動服飾;去年口紅熱銷,今年就要強打粉底。不僅如此,外在環境也會隨時影響品項與價格。吳素吟透露,今年她在送印前10分鐘大筆一揮,將一克拉鑽石戒指由10幾萬改為低於10萬,就是考量到珠寶與景氣衰退的結果。到了9月底,各家週年慶陸續開跑,她的情報蒐集也進入下一階段——到同業處駐點。「我一層層樓看上去,再看下來,再看上去,一次至少待45小時!」她專看2件事,一是整體買氣如何,二是消費者眼神落在哪些產品上,還會開直播讓員工們討論。例如她發現今年買氣較淡,晚上七點後人潮漸少,她就緊急追加了16場的一樓夜間活動。最後,是自家週年慶開跑。每天下午的13579點,換算約每2小時,管理處都會拿到一份銷售報告,一旦該時段數字不如預期,就立刻開始抽絲剝繭:從管理處、各樓面主管、各課課長到各品牌,層層回推原因,究竟是產品選錯、產品缺貨或銷售人員出了問題?「最晚隔天一早,答案和補救措施就要出來!」吳素吟說。Sogo將百貨從業30幾年來的市場觀察心法做到極致,因為,數據是已發生的結果,市場風向只能靠當下體會。█新光三越顧客分20類,用大數據猜出你想買什麼:新光三越卻持完全相反的邏輯。簡單來說,就是數據為王,「光研究如何讓DM的配送更精準,我們就花了3年!」新光三越販促部經理羅英慈說。她舉例,過去週年慶DM配送可用「狂撒」來形容,動輒寄出數10萬份,回應率(接受到訊息後真正回來消費)卻僅12成。自14年發展會員以來,他們著手將188萬會員依喜好分成約20群,主要仰賴兩項數據:一、過往消費紀錄。例如是專買化妝品,或愛吃美食?又或會員自今年以來,開始密集消費嬰兒用品,即可假設對方剛組小家庭,也可嘗試同步促銷家用品。二、平日EDM的點擊次序。如一份EDM上有分成化妝品、餐廳、 3C等多個區塊,透過分析該封信的點擊狀況,也可判斷消費者感興趣的產品。如今,週年慶DM回應率平均已近五成。新光三越今年推出的最大創舉,當屬自建金流的新光三越行動支付(skm pay)。例如百貨11點營業,但消費者僅須同時打開App,就能在線上跟著一起搶購限量商品並付款,下班後再到店取貨——這項策略的「導流」目的明顯,旨在吸引熟悉科技、對週年慶已逐漸無感的年輕網購族群回鍋。眾人各出奇招,但從通路到供應商,所有人的共識都是:「週年慶越來越難做了。」█戰法玩到極致,消費者沒折扣就不買成困境:一位不願具名的女包品牌執行長坦言,為衝刺業績,各大品牌週年慶預售時間,已經從兩週拉長到一個月,等於犧牲前一個月的業績,全數灌注到週年慶來。換句話說,數字越高等同於更加侵蝕獲利,也會影響消費者觀感,變成沒有折扣,就沒有購買。現在,業者們的戰法,是把各自強項做到最極致。最終,哪種戰法能勝出,對所有人都具參考意義,而若都無法奏效,也對整個零售業是很好的警示。是時候,大家可以想一想,是否應該讓整個銷售節奏回歸常軌了,畢竟靠一個週年慶貢獻全年1/4營收的台灣現象,也是世界唯一。當消費者被養成「只在折扣時出手」,毛利率只會逐步降低,終非長久之計。https://bit.ly/2JzZeGc 

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