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【TCSC新聞網】零售大變局系列連載十六:關於大數據在選址中的應用4
中華民國購物中心協會 臺北市敦化南路2段97號2樓
來源: 中國商報 陳晴 2021-07-22 16:53 今年上半年我國商業地產市場穩步復蘇,輕資產運營步伐加快,商業地產REITs也備受關注。與此同時,隨著“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。中指研究院發佈的《2021商業地產發展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示,抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求,結合新型體驗式業態佈局的商業地產,將在城市發展中醞釀出巨大機遇。商業地產市場穩步復蘇白皮書顯示,2021年上半年,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天,環比上漲0.31%,購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。在商業地產新房市場,2021年1-5月,全國商業地產開發投資額為6799億元,同比增長6.1%,企業投資意願有所增強;但新開工面積為6893萬平方米,同比下降11.2%,企業開工意願較低;全國商業地產銷售面積為3802萬平方米,同比增長8.8%,需求回暖。對於下半年商業地產發展態勢,中指研究院指數事業部高級分析師孫曉一表示,房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業共識,商業地產市場也不例外,預計下半年全國純商辦用地推出及成交規劃建築面積短期供應將小幅穩定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下,商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象,商業地產銷售也有望回暖。隨著商業地產企業轉型升級加快,預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。商業地產REITs備受關注伴隨著“十四五”規劃的提出、經濟形勢的變化和新監管政策的相繼出臺,尤其是去年三道紅線提出後,房地產企業原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業地產市場逐漸進入存量時代,輕資產運營受到企業青睞,近兩年企業也開始積極推動商業運營服務業務分拆上市。3月9日,龍湖商業發佈“知輕重 有所為”官宣海報,宣佈全面啟動輕資產模式。3月11日,紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司被傳將於近期赴港上市。白皮書顯示,未來輕資產運營將成為行業趨勢,將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市,在積極拓寬融資管道、擴張業務規模的同時,接受市場的監督,更快獨立成長。“商管類公司憑藉品牌優勢、資源整合能力、獨特的營運能力,實現輕資產運作,是未來行業的一個風口。”恒太商業副總裁黃樂燕在接受中國商報記者採訪時表示,在運行具體專案的過程中,需要平衡物業持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中,商管公司的營運能力顯得尤為重要。此外,資產證券化能夠拓寬企業融資管道,商業地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發佈的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》,從中國香港和新加坡已發行的REITs來看,購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高,是REITs底層資產的重要組成部分。中指院方面表示,預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善,以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢,資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。業內人士普遍認為,從盈利模式來看,商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入主要來源於租金和物業費,現金流穩定,與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地,寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。體驗式商業與數位化賦能成主趨勢新冠肺炎疫情以來,商業地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業地產新業態新模式也不斷湧現。一方面,體驗式商業成為購物中心的發展熱點,賦能商業地產發展新變革。中國商報記者注意到,美妝、生活用品集合店,新能源汽車體驗店,室內運動業態如滑雪、攀岩、射箭等體驗式業態,在購物中心中比往年更常見。北京京商流通戰略研究院院長賴陽對中國商報記者表示,消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生,結合新型體驗式業態佈局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。同時也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。但賴陽也提醒道,購物中心在增強體驗業態佈局上,要尋求與現代人消費觀念一致的業態,帶動客流量的同時亦帶動消費。此外,商業地產數位化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示,當前商業數位化已經大致形成了管道數位化和會員數位化等體系,通過數位化體系,整合人、貨、場,從而突破時間、空間、門店的界限限制,為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。數位化賦能商業地產,催生數位時代商業地產的運營新範式。從某種程度上來說,商業地產運營已到全新賽道,未來將更加強調打通線上線下全域的數位化運營能力。“所謂的線上線下打通,並不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這麼簡單。”賴陽認為,商業地產企業要通過數位化分析,瞭解用戶需求,加強供應鏈整合能力,優化效率,促進商場的不斷改造升級。伴隨消費需求升級,商業地產已進入全新賽道。白皮書顯示,未來,商業地產企業對市場的探索將加速推動行業轉型升級。 https://www.twtcsc.org.tw/hot_399137.html 【TCSC新聞網】Z世代”成為消費主力軍 商業地產進入全新賽道 2022-11-16 2023-11-16
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2018-11-08 09:22 聯商專欄 滄浪之水  聯商專欄:在零售經營中,選址可以說決定經營成敗的主要因素之一,可見選址的重要性。但是在實際操作中,選址主要還依賴於經驗判斷和簡單的市場調查。其選址的效率很低,成功難以保證。其實,除了競爭性佈點和戰略性佈點等特殊情況,大多數的選址主要考慮客群和客流信息,這也是經驗判斷與市調的主要目的。試想,如果能夠完全的掌握區域消費者信息,包括個人身份特徵(年齡、性別)、消費習慣和客群流動等,是否就可以很好的解決了這個問題了呢?大數據可以很好的解決這個問題,如支付寶、微信等支付、社交平台可以收集到這些海量的數據信息。這些數據信息可以涵蓋基本上大多數的主要客戶群體,掌握他們的身份特徵、生活習慣、消費習慣。再結合地圖等位置工具,可以收集到客群流動信息。對這些數據集中進行分析,就可以刻畫一個城市的消費熱點圖,為智能選址提供基礎數據。當然,智能選址除了大數據,還需要結合以往選址經驗,做出選址條件模型。大數據的優點是數據量大,這樣也必然會產生數據魚龍混雜、可用信息和不可用信息混在一起的問題。因此,建立一個模型,從中抓取可有數據信息,就顯得極為關鍵。根據以往的選址經驗,可以針對各種不同的零售業態建立相應的數據模型,即選址條件模型。如對於一個水果店,根據實體運營的經驗和數據分析它的主要客群是什麼樣的、多少這樣的客群可以支持開一家店,以及收入水平、年齡層次的影響修正,商圈範圍修正,建立起水果店的選址條件模型,為水果店的職能選址搭建基礎平台。再者,智能選址可以提供一個區域內最佳選址數量和最優的選址定位,但在具體的落實階段,還需要一個平台統籌。如店馳等選址軟件,通過對線下實體店選址的支持,積累了豐富的選址支持經驗,如提供選址匯總、審核支持、評估支持等。另外,選址平台積累大量的商戶信息數據,可以為業態互補或者競爭提供參考。因此,實現智能選址需要結合基於大數據的基礎支持、基於經經驗的選址條件模型和一個優秀的選址組織軟件,在這三方的共同作用下,一定能實現選址工作的智能化。實現智能化選址這三方是缺一不可的:如果少了大數據的基礎支持,那隻能是回到當前的人工選址形式;如果少了選址條件模型,大數據就顯得空泛、沒有針對性,產生的結果同樣沒有價值;如果沒有協同平台,即使圈定了位置,後續工作也很難有序的展開。另外,關於選址評估功能,即針對一個選定位置的評估,也需要結合大數據和選址條件模型。通過選址條件模型,對區域內的大數據信息進行智能比對,判斷是否具備選址條件。在智能化選址中,區域拓展選址應該是這樣的:●第一步:根據以往的經驗制定選址條件模型,包含輻射範圍,客群的數量、質量要求和客群流向等條件設置;●第二步:將大數據導入到條件模型中,形成一個區域內選址數量、最優位置推薦等信息;第三步:將這些智能推薦的最優位置導入選址品台軟件,根據企業人力情況進行任務劃分,並做好時間規劃,在最優位置上進行選址。這尤其對於一個成長型的、在一個新區域擴張的企業,作用更為明顯。企業到一個新的區域,首先面臨的是市場容量和佈點的問題。現在的解決方案一般是以通過從第三方平台購買數據,並通過第三方公司或者公司自身進行先期市場調研為主,但最主要的依據還是人工的市場調研。這種選址模式本身就存在很大的問題。除了需要時間長、效率低之外,真實性也比較低。這即包括人的惰性問題,還包括抽樣調查、樣本分析本身的不完全性。所以通過這種傳統方式得出的結論,至少對比通過普遍數據分析得出的結論,真實性是比較低的。當然,考慮到社會生活習慣的不同,區域間可能存在一定差異,以往的經驗適用情況可能會出現偏差,這個就需要在擴展過程中根據實際效果不斷的進行修正。在具體實踐中,還需要解決大數據平台、輔助平台和應用平台的協同問題。在當前,大數據雖然已經開始為商業體的大型的需求提供服務,但是主要集中在高端領域,並未涉入佔據零售市場絕大部分的商超、社區店、便利店和各種專業店的選址中。對於這些行業,個體對大數據成本的承受能力差,但是總量是龐大的。隨著技術發展及應用廣泛,成本的降低,在未來這一定是大數據應用的藍海。http://www.linkshop.com.cn/web/archives/2018/413281.shtml 

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